(资料图片)

如果站在2022年的年头，预测2022年财务稳健的民营房企，恐怕没有几个投资者会把中骏集团控股（HK1966）列入到行业的第一阵营。然而，这家被低估的房企，却以自己一路走来的表现，给整个金融市场带来些许惊喜。

这家公开市场债务零违约的开发商，在2022年12月和2023年开年又迎来了好消息。

2023年开年，中骏先后与中国工商银行(601398)上海市分行、中国民生银行(600016)总行、浦发银行(600000)厦门市分行签署了战略合作协议，获得三大银行合计170亿金额授信。至此，自2022年12月起，中骏已累计与10家银行战略合作，获得各大银行授信金额突破430亿。

2023年1月18日，中骏集团对外公告，旗下厦门中骏集团有限公司成功发行2023年度第一期中期票据，发行规模为人民币15亿元，成为2023年首批获得中债信用增进投资股份有限公司支持成功发债的民营房企，15亿的发行金额，也是2023开年最大金额。

在公开市场，中骏早先发行的债券目前在二级市场的价格，与同期发行债券的民营房企相比，也已经高出不少。受金融机构和投资者欢迎，最主要的原因还在于中骏极为珍惜并努力维护自身金融信用。

根据统计，目前在前50强房企中仅剩下15家民营房企尚未违约，中骏便是其中之一。12月8日，中骏集团再次提前汇出12.87亿元用于购房尾款ABS本息兑付，使得中骏在年内的境内外公开债务全部还清，累计偿债超110亿元，坚守“零违约”记录。

良好的信用表现，不免引发人们的好奇之心，中骏是怎么做到的？

严守财务纪律的“示范生”

据《中国房地产报》统计，截至2021年末，TOP50上市房企（扣除6家未发布财报房企）有息负债共计4.31万亿元，按照7%平均融资成本计算，每年要还利息约3017亿元。

从有息负债规模分布看，规模超过2000亿元的有万科、碧桂园、绿地、保利这4家房企；规模在1000-2000亿元的有中海、龙湖等10家房企；规模在500亿-1000亿的有远洋、新城等20家房企。中骏的有息负债规模约502亿元，位于TOP50上市房企的第34位，且少于同等规模的宝龙（729.58亿）等企业，对于有息负债总额这个数值，中骏的总量相对较小，处于前50强房企的中下游水平。

此外，在长短债务结构配比来看，从2022年中骏发布的半年报数据来看，其债务结构中，上半年短期债务占比为27.18%，长期债务占比72.82%，长短期债务比2.68，长短债比这一指标要高于金辉（2.26）、融信（2.01）、正荣（0.96）等同规模房企，且长短债比接近3倍的表现，略低于龙湖、碧桂园等示范民营房企，在民企中债务结构相对较优。

我们单独去看头部TOP30房企数据，碧桂园总共发债14只美元债，共计79.4亿美元；融创总共发债12只美元债，共计70.4亿美元；新城总共发债13只美元债，共计39.8亿美元；绿地总共发债10只美元债，共计35.5亿美元。

从上述数据可以看出，中骏的发债数量、发债金额，对比头部TOP30房企的数据，相对都是比较少的。

除了海外债之外，中骏的境内信用债在前30强房企中也是属于负债较少的。据中指研究院统计的数据显示，截止2022年9月30日，中骏的境内信用债总额为43.22亿元。碧桂园、龙湖等示范民企的境内信用债总额分别是291.86亿元、407.83亿元，且同等规模的融信、宝龙等房企的境内信用债总额分别是97.68亿元、80.72亿元。进入10月以来，中骏陆续以14.35亿元回售“20中骏03”债券，以12.87亿元用于购房尾款ABS本息兑付，使得中骏在未来三年内的境内信用债总额仅剩16.1亿元。

另外，中骏非常注重债务结构的管理，避免到期债务集中兑付的现象。兑付时间来看，中骏2023年仅有1笔美元债到期，2024年有2笔美元债到期，2025年有1笔美元债到期，2026年有1笔美元债到期。这样的兑付节奏，使得中骏没有短期集中兑付的压力。

反观同期房地产全行业的计到期债务约9603亿元，集中兑付压力非常大。

由于市场下行，再融资变大，2022年上市民营房企普遍债务压力加大。根据2022年半年报数据，上市的前50家房企中，三道红线都是绿档的民营房企仅剩7家。中骏2022年半年报数据显示，其非受限现金与短期债务的覆盖率为1.1倍，剔除预收款项后的资产负债率为68.3%，净负债率为79.8%，稳定在绿档，是为数不多的三条红线都是“绿档”的企业。

高效投资、经营：实现高效益

盘点中骏2021年的年报可以发现，中骏集团的土储主要集中在北京、上海、杭州、苏州、福州、南昌、合肥等一二线城市以及周边的都市圈，极少会涉及三四线城市。这使得中骏的毛利始终处于较高水平。

毛利较高原因同样得益于中骏在2017年提出的一体两翼战略。2017年，中骏将购物中心和长租公寓这两块业务提到了企业发展的战略高度，正式提出了“一体两翼”战略，明确以地产开发为主体，以中骏世界城新零售购物中心和长租公寓为两翼的转型协同发展战略，开启了第二业务曲线。住宅+商业+长租的开发能力，让中骏有能力拿了不少地价较低的优质地块，同时也让中骏有了一笔持续的经营收入。

时代财经以克而瑞销售排行榜为统计口径，梳理出30家上市房企上半年的业绩表现来看。2022年上半年，30强上市房企仅有15家毛利率超过20%，房企整体盈利情况不容乐观。中骏在2022年上半年归母净利润为12.74亿元，依然实现净利润正收益，且毛利率为22.2%，在30强上市房企中排名第6，在上市民营房企中排名第3，甚至领先了万科、碧桂园、龙湖等头部房企。

在另一项衡量企业盈利能力的指标上，中骏的净利率为10.03%，位列30强上市房企第9，优于美的（8.2%）、新城（7.6%）等示范民企。整体来看，中骏的毛利率、净利率的表现均进入了行业前十。

2022年半年报数据显示，中骏在地产开发之外的商业投资、租赁住房、物业管理等经营性业务收入达到近12亿元，占比为7.7%，成为中骏收入及利润的稳定贡献源。

尤其是长租公寓的开发，引入了大量外部的资金，减轻了中骏在土地拿地时的资金压力，并进一步加快了资金的周转。

这也使得中骏在投资拿地时，能获得更高的土地权益比重。从半年报数据来看，2022年上半年中骏的权益销售额占比是78.9%，要优于碧桂园（74.9%）、龙湖（65%）等示范民企。

这一做法，不仅让中骏在项目营销、产品品控等多个层面，有更强的灵活性和自主性。也确保了公司不会因为合作伙伴的触险，妨碍了投资、销售、开发的既定节奏，规避了隐藏的债务风险。

“一体两翼”战略，也确保了中骏在市场下行时，依然有能力凭借优质的TOD网红产品，保持销售良好。据克而瑞第三方数据显示，2022年，中骏集团完成合约合同销售金额606亿，其中，包括杭州中骏鼎湖未来云城、北京中骏金辉未来云城、合肥中骏世界城等一二线城市明星项目销售表现亮眼，2022年，中骏集团累计实景呈现房源近50000套。

良好的销售业绩和回款，进一步充裕了公司的现金流，让中骏的金字信用，在市场的“寒冬”愈发耀眼，也让消费者、投资者、金融机构、供应商愈发信任企业，由此形成了一个正向循环。

关键词： 2023年开年发债15亿+新增授信430亿