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用了三年时间（2020年-2022年），48家上市物企的在管面积总值由35.04亿㎡增长至62.63亿㎡，实现了近翻倍式的增长，复合增长率为33.69%。

但物企规模进一步增加的另一面，却是净增量收窄，增速显著下降。

近日，中物智库、中物研究院在其发布的《2023中国物业管理行业上市物企测评研究报告》（以下简称‘报告’）中指出，2022年，44家上市物企合约面积为83.88亿㎡，增速放缓至13.94%，净增10.26亿㎡，合约在管比下降至1.49倍。同时，48家上市物企在管面积净增量9.94亿㎡，较上年减少43.73%。

在2022年年报季，受到来自包括房地产下行在内的多重压力下，几乎每家物业公司都在其年报中陈述了企业经营的艰辛和行业分化的加剧。碧桂园服务执行董事兼总裁李长江也曾表示，“2022年是碧桂园服务历史上最困难的一年”。

截至年报季结束，恒大物业、奥园健康、康桥悦生活、佳源服务、鑫苑服务、彩生活、力高健康生活等7家物企年报难产，而这些企业的股票也已经停牌。

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近六成物企在亏损

上述《报告》指出，2022年年内，披露业绩的55家上市物企，营业收入达2472.23亿元，较上年同期增长19.38%，增速放缓。

港股上市物企年报显示，碧桂园服务以466.66亿元的营收坐上头把交椅，万物云和雅生活服务则分别以339.62亿元和173.49亿元营收，位列第二、第三。

A股上市物企中，招商积余的龙头地位较为稳固，以130.24亿元营收遥遥领先。

但从盈利能力上看，2022年，受市场环境及商誉减值、信用资产亏损计提影响，近六成物企净利润同比负增长，净利润高增速时代不再。《报告》指出，2022年，上市物企净利润均值为2.76亿元，同比下滑42.79%；毛利均值为9.78亿元，同比下滑0.25%。

其中，华润万象生活、碧桂园服务和雅生活服务净利润超过20亿元，位列行业前列。万物云、中海物业和保利物业净利润也均超过10亿元。

《报告》指出，2022年物业行业盈利能力全面下滑，55家上市物企毛利率较上年同期减少4.20个百分点至21.36%，净利率折半降至6.03%。

另外，金科服务、烨星集团、正荣服务、世茂服务、时代邻里和融创服务等6家企业因营收账款减值等导致公司由盈转亏。

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两大巨头诞生

从中物智库、中物研究院的《报告》中，我们发现，2022年的物业行业格局进一步分化。

整体来看，2022年，上市物企在管面积均值1.30亿m2，中位数5153.95亿m2。在管面积大于均值的企业有14家，超过2亿m2阵营增至8家,最大最小在管面积最大差值达455.50倍。

此外，在管面积前十的企业规模总值达40.57亿㎡，在上市物企中总规模占比超六成（64.77%），与上年基本持平，前十企业市场份额持续提升至10.96%。

在披露在管面积的48家物企中，在管面积位于第一梯队的企业有碧桂园服务、保利物业、雅生活服务、绿城服务、中海物业、招商积余、华润万象生活、世茂服务、金科服务、融创服务、合景悠活以及旭辉永升服务。

其中，碧桂园服务在管面积达8.69亿m2，以绝对优势遥遥领先于其他企业，在行业中脱颖而出。

万物云虽未披露最新数据，但据其此前披露的截至2022年3月30日数据显示，在管面积为8.06亿m，以及2022基础物业服务收入及拓展表现等，推测其体量与碧桂园服务相差不大。

由此，碧桂园服务和万物云以绝对优势力压其他物企，行业也正式形成了两大巨头引领行业发展的态势和格局。

此外，《报告》特同步揭晓了“2023中国物业管理行业上市物企20强”。榜单显示，碧桂园服务、保利物业、绿城服务位居前三。

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