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11月3日，上海市人大常委会对《上海市住房租赁条例（草案）》公开征求意见。

主要内容包括：

规范租赁行为，平衡租赁双方权利义务关系。

一是严格住房出租要求，明确出租住房应当遵守的规定，禁止群租；二是细化完善办理租赁登记备案的具体要求；三是明确出租人、承租人应当遵守的行为规范。同时，鼓励当事人订立长期租赁合同，建立稳定的租赁关系。

加强市场主体管理，规范住房租赁市场秩序。一是加大对个人“二房东”监管力度；二是加强对房地产经纪机构和住房租赁企业的管理，包括建立备案制度、从业人员实名从业、规范房源信息发布、实行合同网签、资金监管要求等；三是对发布房源信息的网络信息平台经营者提出了一系列要求。

突出民生保障，发挥保障性租赁住房作用。一是确立目标定位，扩大保障性租赁住房供给；二是加强源头规划，明确编制专项规划以及重点布局要求；三是明确建设和管理要求，合理设置准入条件和退出机制、优化申请审核流程、完善配租使用规范、规范租金和租期。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上海发布《上海市住房租赁条例（草案）》。意味着在北京之后，第二部地方层面住房租赁条例出台。

1、丰富了住房租赁体系的内涵

此次政策明确，践行人民城市重要理念，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持租购并举的发展方向，培育和发展住房租赁市场，加快形成多主体供应、多渠道保障、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁体系，满足居民多层次的居住需求。这里明确了住房租赁体系的概念，尤其是增加了“经营服务规范”“租赁关系稳定”两条内容，这比传统的“多主体供给、多渠道保障”的提法进了一层。从这个角度看值得全行业学习，尤其是说明对于经营层面和租赁关系方面的重视。

2、强化了机构风控能力的审查

此次政策明确，住房租赁企业、房地产经纪机构应当具备与经营规模相适应的自有资金、专业人员、管理制度和风险防控能力。该表述具有积极的意义，也和这两年长租公寓企业暴雷等事件有密切关系。此次强调了风险防控能力，其实就是要求此类机构后续要注重风险的识别和风险的化解。此类表述相比过去提及了保护租客权益等传统思路，其实是有进步的。对于长租公寓企业来说，后续也需要建立风控管理部门或风控监测小组，真正吻合上海当前对于租赁企业的新要求。

3、充分考虑了新城建设的需要

此次政策明确，保障性租赁住房重点在新城等人口导入区域、高校园区、产业和商务商业集聚区、轨道交通站点周边等租赁需求集中、生产生活便利、交通便捷的区域进行布局。这里政策明确提及了“新城”的概念，和上海五大新城的建设要求有关。这对于五大新城的建设来说，是有较大启发的。后续这五大新城在住房租赁的规划、房源筹集、租赁市场的培育等方面确实需要发力。当然也可以创新一些模式，尤其是关注五大新城人才和新市民的导入，积极培育新产业。

4、金融支持力度明显增强

此次政策从金融层面给予了积极的支持。其中政策38条明确，支持利用住房公积金计提的相关资金按照国家和本市有关规定，用于相关保障性租赁住房建设、供应。而政策43条明确，鼓励商业银行为租赁住房建设和运营提供期限匹配、利率适当、风险可控、商业可持续的信贷产品和服务。支持符合条件的住房租赁企业发行公司信用类债券、担保债券、资产支持证券和不动产投资信托基金等，专门用于租赁住房建设和运营。从这里可以看出，包括公积金、商业银行以及金融创新等，都要积极给予住房租赁市场支持。后续要充分关注上海住房租赁金融市场的培育工作。

5、明确了应急保障的相关内容

此次政策明确，发生自然灾害、事故灾难或者公共卫生事件等突发事件时，街道办事处、乡镇人民政府应当将承租人及共同居住人纳入基本生活必需品的供应范围，保障其基本生活。区应急管理、房屋管理、卫生健康等部门应当做好指导工作。这一点和当前防疫工作也是紧密结合的。今年疫情防控和静态管理下，租客的权益保障，尤其是日常的柴米油盐等内容，实际上也需要非常好的保障。此次写入到租赁条例，充分说明在社区管理中，对于此类租客租房需求的充分保障。这一点具有非常好的导向，也是全国其他城市需要学习甚至写入相关文件中的。

关键词： 权利义务